KONUT ALIMI İÇİN UYGUN ZAMAN MI?

Konut edinmeye yönelik finansman(kredi) maliyetlerindeki artış, alternatif (borsa, mevduat, kripto vb.) yatırım araçlarının giderek daha cazip hale gelmesi ve bunlara bağlı olarak konuta olan talepteki daralma konut fiyatlarında reel düşüşe yol açmıştır. Bu reel anlamdaki düşüşün son bir yıldır süregeldiğini görmek mümkündür.

Konut talebinin azalmasında; Temmuz 2024 itibariyle kaldırılan konut kira artış oranında %25 sınırlaması, kısa bir zaman öncesine kadar konut kredilerinin durdurulması da önemli rol oynamıştır. Aynı zamanda mevduata uygulanan yüksek faiz oranları, paranın mevduata kaymasına yol açmıştır. Tüm bu etkenlerin birlikte yaşanmasıyla aslında konut fiyatları istenilen düzeye çekilmiş, Türk Lirası bazında artış hızı son derece yavaşlamıştır. Ancak istisnalar haricinde konut fiyatları; Türk Lirası bazında, enflasyonist ortamda yapı maliyetlerindeki artış kaynaklı olarak yükselmeye devam etmektedir.

Bir yatırım aracının (hisse senedi, kripto vb. argümanlar) veya konutun fiyatı çok hızlı artış gösteriyorsa mutlaka bir dengeleme sürecine girerek fiyatında düzeltme yapması kaçınılmaz olmaktadır. Son dönemlerde özellikle konut fiyatlarının döviz endeksli olarak %100’e varan oranlarda artış gösterdiğini gözlemlemek mümkündür. Bunun akabinde son bir yıldır ise konut piyasasında dengeleme sürecinin yaşandığına şahit olmaktayız.

İçerisinde bulunduğumuz yüksek enflasyonist ortamda Türk Lirası bazında konut fiyatlarının küçük oranlarda artması oldukça doğaldır. Ancak reel bazda ve dolar bazında hızlı artış göstermesi oldukça zor görünmektedir. Öyle ki; reel anlamda fiyatlarda düşüşün olduğu bu dönemde konut talebinde azalış devam etmektedir. TÜİK’in açıklamış olduğu rakamlardan bu durumu gözlemlemek mümkündür.

Hükümet politikası neticesinde; beklentiler doğrultusunda gerçekleşen konut fiyatlarındaki artış hızının durağanlaşması nereye kadar devam eder sorusu akıllara gelmektedir. Şimdilik konut kredi faiz oranlarının ve mevduata uygulanan faiz oranının yüksek düzeyde olması bu durağanlaşmanın devam edeceğine işaret etmektedir. Aynı zamanda “ikinci vergi paketi” kapsamında bu sıralar gündemde olan, ikinci evi olanlardan ve hayalet ev olarak adlandırılan boş evlerden ek emlak vergisi alınmasına yönelik çalışmalar hayata geçirilirse bu durumun da mevcut durağanlaşmayı derinleştirmesi kaçınılmaz görünmektedir.

Konut fiyatlarında hızlı bir artış ancak faiz oranlarındaki düşüşlerle birlikte başlayabilir. Faiz oranları %50-55 bandından %20’lere indirilirse, konut kredi oranları düşer ve finansman daha kolay hale gelirse ve enflasyon oranında düşüş yaşanırsa konut fiyatlarının talebe bağlı olarak hızlı bir artış trendine girebileceğini söylemek mümkündür.

Peki, konut almak için doğru zaman ne zamandır? Konut almaya ihtiyacı olanlar ve bilhassa oturmak için konut almak isteyenler için içerisinde bulunduğumuz zaman birçok uzman görüşlerine göre doğru zaman olarak nitelendirilmektedir. Yüksek faiz ortamında, banka kredi oranlarının oldukça yüksek olduğu dönemlerde, konuta olan talebin göreceli olarak azaldığı dönemlerde konutlar daha avantajlı fiyatlardan alınabilir. Bu dönemlerdeki fiyat avantajlarını, faiz oranlarının düştüğü, finansman olanaklarının arttığı ve buna bağlı olarak konuta olan talebin arttığı dönemlerde bulmak neredeyse imkânsızdır.

Durağanlaşmanın yaşandığı, satılık konutların ortalama ilanda kalma sürelerinin 90 günü bulduğu bu dönem alıcının elinin güçlü olduğu dönemdir. Özellikle nakit gücünün hâkim olduğu bu süreçte pazarlık imkânının önemli ölçüde arttığını gözlemlemek mümkündür. Alıcının elinin güçlü olduğu içerisinde bulunduğumuz bu dönem; doğru gayrimenkulü doğru fiyattan bulma ve pazarlık ederek alma avantajı sunmaktadır. Öyle ki, 2-3 yıl öncesinde olduğu gibi satıcının elinin güçlü olduğu ve giderek artan fiyat artışı yaptığı bir ortamda değiliz. Tavsiyem; beğendiğiniz gayrimenkuller için makul teklifleri sunarak pazarlık sürecini başlatmanız olacaktır.

Son olarak belirtmekte fayda var ki; proje ve inşa aşamasında olan konutları da göz önünde bulundurmakta fayda vardır. Mevcut konjonktürde düşük peşinat ve taksitli & vadeli ödeme imkânı sunan ve aynı zamanda proje fiyat avantajıyla satışa çıkarılan konutlar da alım fırsatı için değerlendirilebilir. Tüm bu avantajları değerlendirmek ve doğru konutu doğru yerden doğru fiyata almak için profesyonel çalışan emlak danışmanlarına danışmanız yararınıza olacaktır.

BASRİ ÇINAR

ÇINAR GRUP EMLAK OFİSİ

ÇAY / AFYONKARAHİSAR

0551 640 14 24

(Not: Yukarıda yer alan yazımız herhangi bir yatırım tavsiyesi içermemektedir.)