MÜLKÜNÜ SATMAK İSTEYENLERİN DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Taşınmazınızı satmak istediniz ve bir alıcı buldunuz. Her konuda anlaştınız tapuya gittiniz işte orada bazen kötü ve hoş olmayan sürprizlerle karşılaşabilirsiniz. İmza aşamasında ve sonrasında olumsuz durumlar yaşamak istemiyorsanız aşağıda belirttiğim altı maddeye dikkat etmenizde fayda var.

1-) Eviniz miras kaldıysa intikal işleminin yapıldığından emin olmanız lazım. İntikal işlemi için öncelikle veraset ilamını temin etmeniz ve gereken adımları takip ederek intikal işlemini yaptırmanız gerekiyor. İntikal yapıldıktan sonra mülkün hisse durumunu iyi bilmemiz gerekir. Elbirliği(iştirak) Mülkiyet ve Paylı(Müşterek) Mülkiyet olmak üzere iki tür mülkiyet vardır. Miras taksiminde genellikle elbirliği mülkiyet şeklinde otomatik olarak intikal yapılmaktadır. Elbirliği mülkiyette tapuda hisse oranları yani paylar yoktur. Paylı mülkiyette hisse oranları bellidir. Paylı mülkiyet tesis edilebilmesi için tüm hissedarların taşınmazların paylaşımı konusunda anlaşmaları ve işleme katılmaları gerekmektedir. Paylı mülkiyette hissedarlar payları oranında bireysel olarak alım-satım yapabilir ancak elbirliği mülkiyetinde hissedarlar taşınmaz üzerinde serbestçe tasarrufta bulunamazlar. Üçüncü kişilere satım söz konusu olacaksa elbirliği mülkiyet şeklindeki hissedarların tamamının hisselerini birlikte satması gerekir veya bir hissedar elbirliği mülkiyeti bulunan diğer hissedara payını devredebilir.

2-) Emlak vergi borcunun ödenmesi gerekmektedir. Doğrudan belediyenin ilgili birimine giderek veya online ödeme altyapısı bulunan belediyelerde online şekilde emlak vergileri ödenebilir. Belediyeye herhangi bir vergi borcu kalmadığında, pratikte “Rayiç Bedel” olarak adlandırılan emlak beyan değerini gösteren evrakın belediyeden alınması gerekmektedir. Alım-Satım işlemi için en düşük tutar belediyeden alınan bu evrakta belirtilen tutar olmalıdır. Webtapu üzerinden oluşturulan randevularda emlak beyan değerini gösteren belge bazı şehirlerde belediyeden online olarak ilgili tapu dairesine iletilirken bazı şehirlerde ise fiziken elden teslim etmek gerekebilir. İlgili tapu dairesini arayarak bunu teyit etmenizde fayda vardır.

3-) Satışa konu taşınmaz mesken niteliğinde ise zorunlu deprem sigortası olan DASK poliçenizi kestirmeniz gerekir. Yine webtapu üzerinden oluşturulacak randevularda DASK poliçenizin numarasını ilgili kutucuğa girmeniz istenecektir. Ayrıca poliçeyi tarayarak başvuruya belge olarak eklemeniz işinizi hızlandıracaktır.

4-) 65 yaş üstünde bir bireyseniz veya herhangi bir engel ve kısıtlılığınız varsa sağlık raporu kısmını atlamamanız gerekmektedir. İlgili tapu müdürlüğüne giderek 65 yaş üzeri olduğunuzu veya varsa engel ve kısıtlılığınızı izah etmenizi tavsiye ederim. Bazen tapu memurları, durumunuza göre inisiyatif kullanarak sağlık raporu istemeyebilirler. Ancak istenildiği takdirde imza saatinde sorun yaşamamanız için sağlık raporunu önceden almanızda fayda vardır. Ayrıca alıcı veya satıcının herhangi birinin okuma & yazma bilmemesi halinde iki şahidin(tanığın) imza anında hazır bulunması gerekmektedir.

5-) Mülkünüzün tapusu üzerinde şerh veya beyan, ipotek kontrolü yapmanız gerekir. Mülkünüz üzerine koyulan şerh, beyan veya ipoteklerden çoğunlukla haberiniz olur. Ancak bazı durumlarda bilginiz dışında gelişen durumlar olabilir. Şerh, beyan veya ipotekler; mahkeme kararıyla tedbir koyulması, özel veya kamu haczi, aile konutu şerhi, mülkün ova veya sit alanı olması nedeniyle koruma kapsamına alınması, irtifak hakkı, borcunuza karşılık mülkünüzün ipotek edilmesi gibi çeşitli türlerde karşımıza çıkabilmektedir. Bunlardan bazıları mülkünüzün satışına engel teşkil edebilir.  Örneğin; mülkünüz üzerinde kamu haciz varsa hacze konu borcun tamamını ödemeden haczi kaldıramazsınız ve mülkünüzü satamazsınız. Webtapu üzerinden pratikle “Takyidat Belgesi” olarak adlandırdığımız tapu kaydı belgesini inceleyerek şerh, beyan veya ipotek varsa bunlar hakkında ön bilgiye sahip olabilirsiniz.

6-) Satış sonrasında vergi sürpriziyle karşılaşmamanız için Değer Artış Kazancı Vergisi’ni göz önünde bulundurmanız gerekir. Değer Artış Kazancı Vergisi, gayrimenkul alım satımında alınan vergi türlerinden biridir. Bir gayrimenkulü aldıktan sonra 5 yıl içerisinde satan kişiler, istisna kapsamında değilse ve istisna tutarını aşmışsa bu vergiyi ödemekle yükümlü olurlar. 5 yıllık sürenin bitiminden sonraki satışlar, zaman aşımı kapsamında vergiden muaf tutulur. Ancak bilmenizde fayda var ki; son günlerde gündeme gelen, söz konusu beş yıllık sürenin kaldırılması yönünde adımlar atılabileceğini yönünde haberler vardır.

Mülk satış süreci basit bir işlem gibi görünse de alıcı ve satıcının haklarının korunması ve sorumlulukların yerine getirilmesi açısından önemli adımlar içermektedir. Özellikle mülkün fiyatının doğru belirlenmesi, uygun pazarlama stratejilerinin geliştirilmesi, pazarlık ve sözleşme hazırlama işlemleri, satış için gerekli randevuların eksiksiz bir şekilde oluşturulması, tapu harcı ve diğer vergilerin yatırılması, alıcı-satıcı arasında güvenli para transferinin yapılması, satış sonrası beyan işlemleri gibi adımların yasa ve yönetmeliklere uygun olması ve hak kaybı yaşamamanız için profesyonel bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmanız yararınıza olacaktır.

BASRİ ÇINAR

ÇINAR GRUP EMLAK OFİSİ

ÇAY / AFYONKARAHİSAR

0551 640 14 24

(Not: Yukarıda yer alan yazımız herhangi bir yatırım tavsiyesi içermemektedir)