KONUT FİYATLARINDAKİ DÜŞÜŞ VE İNŞAAT MALİYETLERİNDEKİ ARTIŞ

Değerli okuyucularım, bir önceki “Konutta Kredi Çıkmazı” başlıklı köşe yazımda son dönemdeki konut kredilerinin konut piyasasına olan etkisi üzerinde durmuştuk. Bu köşe yazımda ise konut fiyatlarındaki düşüşler ve inşaat maliyetlerinin konut piyasasına yönelik olası etkileri üzerinde duracağım.

Son bir yılda konut fiyatlarındaki yıllık artışın enflasyonun gerisinde kalmasıyla ve hatta duruma göre vadeli mevduata uygulanan yıllık oranların da gerisinde kalmasıyla birlikte konut fiyatlarının, reel anlamda yüzde 5 ile 10 arasında gerilediğini gözlemlemek mümkündür. Bundan iki yıl öncesinde konut fiyatlarındaki artışın bölgeye ve duruma göre değişmekle beraber yüzde 150’nin üzerine çıktığını ve hatta bu artışın konut maliyetlerindeki artıştan da yüksek olduğunu söylememiz doğru olacaktır. Konut piyasası açısından oldukça canlı olan bu dönemde yatırımcıların en gözde yatırım aracı konut olmuştur. Ancak bir önceki yazımızda işlediğimiz gibi konut kredi faizlerinin artarak bugünlere gelmesi konut piyasasında talebin daralmasına yol açmış ve fiyattaki köpüğün gitmesine neden olmuştur. Bunun neticesinde de enflasyonun altında artan konut fiyatlarıyla karşılaşılmıştır ve reel anlamda fiyatlarda yavaş yavaş bir geri çekilme yaşanmıştır.

“Konut fiyatlarının reel anlamda düşüşü ne kadar daha devam eder?” sorusu akıllara gelmektedir. Verilerle değerlendirecek olursak; 2023 yılı Ocak-Nisan döneminde toplam 368.867 konut satışı gerçekleşirken 2024 yılı aynı döneminde ise yüzde 3,7’lik bir azalışla 355.173 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Piyasada hissedilen talebin daralması göz önünde bulundurulduğunda oransal olarak yine de büyük bir fark görünmediğini söyleyebiliriz. Diğer taraftan TÜİK tarafından açıklanan İnşaat Maliyet Endeksi Raporu’na göre inşaat maliyet endeksi 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 69,98 oranında artış göstermiştir. Yine son açıklanan verilere göre; 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre inşaat malzeme endeksi yüzde 55 ve inşaat işçilik endeksi ise yüzde 108 artış göstermiştir. İnşaat maliyet endeksindeki yıllık bazda yaklaşık yüzde 70’lik artışa ilaveten imarlı arsa fiyatlarındaki artışı da göz ardı etmemek gerekir.

Maliyetlere ilişkin bu veriler ışığında özellikle yeni yapılan ve yapımı devam eden konutların fiyatlarında önemli oranlarda düşme beklentisine girmek doğru olmayacaktır. Ancak son aylarda meydana geldiği gibi hızlı yükselen fiyat artışı durumunun, yerini durağanlığa bıraktığını gözlemliyoruz. Her ne kadar maliyetler giderek artsa da kredi faiz oranlarındaki hızlı artışın konuta erişimi zorlaştırması, vadeli mevduat faiz getirisinin kısa vadede daha kazançlı olması ve buna bağlı olarak birden fazla evi olanların acil nakite dönme girişimlerinin olması, kira fiyatı artış oranına yüzde 25 sınırlama getirilmesiyle kiracısı ile sorun yaşayan mülk sahiplerinin evlerini satmak istemesi vb. gibi farklı nedenlerden dolayı evini satmak isteyenlerin olması, yabancıların konut talebinin dibe vurması gibi nedenler konutta kısa dönemli olarak ortalama piyasa fiyatının altında satışların olmasına yol açabilmektedir.

Konuta olan talep artmadığında konut fiyatlarındaki artışın enflasyon oranındaki yükselişin altında kalacağını söyleyebiliriz. Bu durum elbette sürdürülebilir olmamakla birlikte ikinci el konutlarda fiyat düşüşü olarak karşımıza çıkabilecektir. Çünkü profesyonel düzeyde müteahhitlik yapan firmaların elinde halihazırda konut stoku normalin üzerinde bir miktarda bulunmaktadır. Buradaki fazlalık aslında sıfır konutların istenilen fiyat aralığında satılamamasından kaynaklanmaktadır. Maliyetlerin giderek artması ve konut fiyatlarındaki kısmi gerilemenin etkisiyle yeni projelerin ertelenmesi veya hiç projeye başlamama durumu müteahhitlerce gündeme gelebilmektedir. Bu durumda madalyonun bir diğer tarafında bulunan kiralık ev bulma konusunda zorluklar yaşanabilecektir ve böyle olması halinde kiralık konutlarda astronomik fiyatlarla karşılaşmamız olasıdır.

Unutmamak gerekir ki gayrimenkul yatırımı uzun vadeli bir yatırımdır. Gayrimenkul sektörü dinamik yapısı gereği diğer yatırım araçlarına kıyasla zaman zaman dalgalanmalar gösterebilir. Bugünlerde konutta artan maliyetlere rağmen talep daralmasına bağlı olarak fiyatlarda kısmi gerilemenin olduğunu gözlemliyoruz. Günümüzde kiradan kurtulmak için ev sahibi olmak isteyenler açısından nakit gücü durumuna göre fırsatların birbirini kovaladığı bir alım dönemi içerisindeyiz diyebiliriz.

BASRİ ÇINAR

ÇINAR GRUP EMLAK OFİSİ

ÇAY / AFYONKARAHİSAR

0551 640 14 24

(Not: Yukarıda yer alan yazımız herhangi bir yatırım tavsiyesi içermemektedir)