KONUTTA KREDİ ÇIKMAZI

     Faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte artan kredi maaliyetleri ülkemizde kredili konut satışlarının sert bir şekilde düşüşüne yol açmıştır. Buna bağlı olarak konut fiyatlarındaki artış hızı gerilemiştir. Ancak inşaat maliyetlerindeki artışlardan dolayı beklenilen seviyelere gerilememiştir.

     Ülkemizin lokomotif sektörü olan inşaat sektöründe bir taraftan maliyetler artarken diğer taraftan tüketicilerin krediye erişmelerindeki zorluklar piyasanın daralmasına yol açmıştır. Tüketicilerin krediye ulaşmalarının önündeki engel olan kredi maaliyetlerinin yüksek gidişatı devam ederse, konut piyasasında önemli oranda daralma meydana gelmesi kaçınılmaz görünmektedir.

     TÜİK verilerine göre daralmanın halihazırdaki boyutu şu şekilde özetlenebilir: Türkiye genelinde ipotekli konut satışları 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49 azalış göstermiştir. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,2 olarak kayda geçmiştir. Yine konut satışları 2024 Ocak-Mart döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,3 azalışla 279 bin 604 olarak gerçekleşmiştir.

     Konut metrekare birim maliyetlerindeki önemli oranda meydana gelen artışlardan sonra; bugün itibariyle %4-5 bandındaki konut kredi faiz oranları konut piyasasının durgunluğundaki en önemli etkendir. Ayrıca harcanabilir gelir düzeyindeki kısıtlı artışlar, konut kira fiyatlarındaki artışın şimdilik %25 ile sınırlandırılmış olması, kira uyuşmazlıklarındaki mahkeme sürecinin uzunluğu, yabancıların ülkemizden konut talebinin azalması gibi etkenler de göz önünde bulundurulduğunda konut, en azından bugünlük yatırım aracı olmaktan çıkmıştır. Bugüne kadar yatırım aracı olarak alınan konut, bugün oturmak için ihtiyaç dolayısıyla almak isteyenlerin bile zorlanacağı bir konuma gelmiştir. Bunun sonucu olarak da konut satış süreleri ülke genelinde epey uzamıştır, hatta bazı illerde üç-dört aydan önce konut satmak mümkün değil gibi görünmektedir.

     Kimseyi karamsarlığa itme gibi bir amacımız olmamakla beraber yine göz önünde bulundurulması gereken kötü bir senaryo örneği olarak; TCMB 2024 yılında faiz indirme söz konusu değilse, politika faizi kısa bir duraksamadan sonra tekrar artışa geçerek yılın ikinci yarısı itibariyle %60 bandında seyretmesi durumunda, konut kredi faizlerinin daha da yükselmesi kaçınılmaz bir hal alacaktır. Mevduat faizleri artıp enflasyon oranı düşerken, Türk Lirası faizi reel olarak da çok cazip hale gelebilecektir. Bu durum tüketicilerin gayrimenkul yatırımından uzaklaşarak tasarruflarının hızlı bir şekilde vadeli mevduata kaymasına yol açacaktır. Buna bağlı olarak söz konusu senaryoya göre; özellikle ikinci el konutlardaki fiyatların 2024 ikinci yarısı itibariyle düşüşe geçtiğini görmemiz kuvvetle muhtemeldir. 

     Bilindiği üzere fiyatlar genel düzeyindeki artışın bir arz yönü bir de talep yönü bulunmaktadır. Buradan hareketle konut fiyatlarının esaslı bir şekilde düşmesini sağlamanın öncelikli yolu maliyetleri aşağıya çekmekte saklıdır. Konut metrekare birim maliyetlerinde yaşanan artış hızı düşerse ve eşanlı olarak bankalar faiz politikasında gevşemeye giderek konut kredisini cazip hale getirirlerse hem konut satış oranının artacağı hem de konut fiyatlarının düşeceğini öngörmek mümkün olmaktadır.

     Özellikle ikinci el konutlardaki fiyatların düşüş eğilimine geçmesiyle birlikte sektörde giderek artan bir hareketlenme olacağını düşünmekteyim. Bugün her ne kadar konut kredi maliyetleri yüksek olsa da yine de her şeye rağmen bazı durumların hesap kitabının yapılmayacağı kanaatindeyim: Konut kira fiyatları da göz önünde bulundurulduğunda oturmak için alınan, insanların başını sokabileceği, mutlu ve huzurlu bir şekilde yaşam sürebileceği bir konut alımı için hiçbir zaman geç değildir. Bu saikle ne zaman erken konut alınırsa o kadar iyidir demek mümkündür.

     Son zamanlarda; konut alma gücü olan tüketiciler, daha cazip gördüğü için yurtdışından konut almaya yönelmektedir. Bu durumu da göz önünde bulundurmamız gerekmektedir. En azından ilk kez eve sahip olacak tüketiciler için olabildiğinde uygun maliyetli konut kredilerinin sağlanması gerektiğini kanaatindeyim. Bankalar başta olmak üzere sektördeki etki ve yetki gücü olan tüm paydaşların elini taşın altına koymasıyla bu mümkündür. İnşaat sektörü ve konut piyasasını canlandırmak için bu kredi çıkmazını aşmamız lazımdır.

BASRİ ÇINAR
ÇINAR GRUP EMLAK OFİSİ
ÇAY / AFYONKARAHİSAR
0551 640 14 24

(Not: Yukarıda yer alan yazımız herhangi bir yatırım tavsiyesi içermemektedir)